Название бизнес-проекта

Строительство ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА

Цель бизнес-проекта

Строительство торгово-развлекательного центра с площадью комплекса зданий по размещению торговых зон и зон выгрузки товаров 20 000 кв.м, а также бесплатной парковки для посетителей 10 000 кв.м. в центре одного из быстрорастущих районов г. Рязань

Тип торгово-развлекательного центра - районный.

История предыдущего финансирования и достигнутые результаты

Основные статьи финансовой отчетности до начала проекта и текущее состояние проекта:

• Под строительство торгово-развлекательного центра специально создано ООО «АБВ»
• Закончены маркетинговые исследования проекта, согласована и утверждена концепция торгово-развлекательного центра
• Разработан архитектурный проект торгово-развлекательного центра
• Приобретен в собственность ООО «АБВ» участок под застройку в Октябрьском районе города площадью 3Га
• Сформирован бюджет проекта в целом, бюджет проектных и строительно-монтажных работ
• Имеется полный комплект проектной документации включая автономную котельную и электроподстанцию, а также проектная документация на подключение к внешним сетям (электричество, газ, водопровод, канализация, телефонизация)
• Генеральный план размещения торгово-развлекательного центра согласован с администрацией г. Рязани и соответствует перспективному плану развития города
• Получено положительное заключение государственной экспертизы управления архитектуры и градостроительства администрации Рязанской области
• Выполнено инвестиционное соглашение с администрацией города в размере 335 тыс. $
• Оплачено технологическое присоединение к электрическим сетям на 3 мВт в размере 944 тыс. $
• Получено разрешение на строительство ТРЦ от администрации г. Рязань
• Заключен договор генподряда с Генеральным подрядчиком
• Достигнуты договорённости с основными «якорными» арендаторами по аренде торговых площадей - Эльдорадо, Ритцио, Летуаль, Модис, Макдональдс
• Начата подготовка площадки под строительство

Описание проекта

Маркетинговая и проектная информация

География

• Рязань находится в южной части центрального региона, что удлиняет сезон активного шоппинга для центров шаговой доступности
• Рязань является крупным транспортным узлом, связывающим Москву и юг России, что является плюсом для поставок товаров для крупных сетевых компаний

Демографические данные

• Население Рязани и ближнего пригорода составляет более 523 тыс. человек
• Число жителей района, где выделен участок под строительство ТРЦ - около 200 тыс. человек
• Средний возраст населения в данном районе г. Рязани после окончания строительства жилых новостроек составит по оценкам аналитиков - 40 лет

Социальные данные

• Среднедушевой доход населения в данном районе Рязани на 1 человека составляет не менее 15 000 руб.
• Количество зарегистрированных автомобилей жителей района - 55 тыс. шт. на 200 тыс. населения нового района

Топография

• Участок под строительство ТРЦ расположен на восточной стороне Рязани - Октябрьском районе и занимает площадь 3 Га
• Площадка под строительство ТРЦ ровная, без существенных уклонов
• Участок имеет удобное расположение в части подвода коммуникаций

Локация

• Участок расположен рядом с существующей жилой застройкой в центре интенсивно строящегося района площадью более 1 млн. кв.м. жилья
• После застройки ТРЦ окажется в центре нового микрорайона с населением более 200 тыс. человек

Планировка

На территории участка планируется создать:

• комплекс зданий по размещение торговых зон, зон отдыха и зон выгрузки товаров - 20 000 кв.м
• бесплатную парковку для посетителей - 10 000 кв.м

Конкуренты

На сегодняшний день в Рязани около 32 Торговых Центров районного и областного уровня.

Действующих ТРК и ТРЦ всего 2 - ТРК «Kremlin Place» и ТРЦ «Малина»:

• ТРК «Kremlin Place»: общая площадь 28400 кв.м, общая арендуемая площадь 14600 кв.м
• ТРЦ «Малина»: общая площадь 28 000 кв.м, торговая площадь 15 000 кв.м

Также действуют 2 крупных районных Торговых Центра:

• ТК «Барс»: общая площадь 13000 кв.м, общая арендуемая площадь 8000 кв.м
• многофункциональный комплекс «Полсинаут»: общая площадь 33000 кв.м, общая арендуемая площадь 30000 кв.м

Описание проблемы

В настоящее время в Рязани существует только 2 полнофункциональных ТРЦ и ТРК, планируется открытие еще 1 ТРК «Парк Хаус Рязань».

Краткое описание решения

Открытие нового торгово-развлекательного центра 20 000 кв.м позволит предложить жителям Рязани отличное место для покупок и отдыха.

Преимущества бизнес-проекта

Новый ТРЦ расположен в плотно населенном районе города в 10 минутной автомобильной доступности от центра города и Рязанского кремля.

Зона охвата: в зоне 10-минутной доступности - более 200 тыс. человек, в зоне 20-минутной транспортной доступности - более 300 тыс. человек.

Бизнес-модель

Доходы торгово-развлекательного центра формируются от платежей арендаторов и рекламы.

Расходная часть формируется следующими платежами:

• расходы по оплате вознаграждения Управляющей Компании
• коммунальные платежи
• обязательные налоговые платежи – НДС, имущество, прибыль

Предварительный прогноз продаж

Доходы ТРЦ формируются от аренды торговых площадей, основным входящим денежным потоком ООО «АБВ» будут являться платежи арендаторов:

• с 2012 года без НДС в размере 6,710 млн. $ в год, c 2013 года с НДС, в размере 7,920 млн. $ в год
• ежегодная средняя прибыль 4,5 млн. $

Финансовые показатели проекта

Общая стоимость комплекса зданий торгово-развлекательного центра, заполненного арендаторами и с учетом стоимости земли составит на момент окончания инвестиционной стадии (январь 2012 года) - 75 млн. долларов США.

Срок окупаемости инвестиций – 8 лет

Объем и структура требуемых инвестиций

Бюджет и сроки СМР укрупнено поквартально

Наименование статей расходов	III квартал 2010, $	IV квартал 2010, $	I квартал 2011, $	II квартал 2011, $	III квартал 2011, $	IV квартал 2011, $	ИТОГО
Строительно-монтажные работы	5 300 000	5 300 000	5 300 000	5 300 000	5 300 000	5 300 000	31 800 000
Строительство котельной		800 000			400 000		1 200 000
Исполнение функций технического заказчика	190 000	190 000	190 000	190 000	190 000	190 000	1 140 000
Канализация / водоснабжение	600 000	600 000	600 000				1 800 000
Газ	100 000	700 000					800 000
Электричество	1 600 000						1 600 000
ИТОГО:	7 790 000	7 590 000	6 090 000	5 490 000	5 890 000	5 490 000	38 340 000

Предложение инвестору

Цели инвестиций

Общая сумма инвестиций бизнес-проекта - 45 млн. долл. США.

Направление использования средств - проведение строительно-монтажных, пусконаладочных работ, ввод объекта в эксплуатацию ТРЦ - 38 340 000 долл. США.

Инвестирование необходимо разбить на три транша в течении года.

Срок окончания строительства ТРЦ с момента финансирования - 18 мес.

Структура владения до инвестиций

100% собственности на созданное ООО «АБВ»

Структура владения после инвестиций

Инвестор ООО «АБВ» - 10% уставного капитала

Соинвестор - 82-87% уставного капитала

Управляющая компания - 3-5% уставного капитала

Основные условия Сделки

От Соинвестора необходимо залоговое обеспечение в размере 3 млн. $, согласно условиям Инвестора эта сумма возвращается через 1 год после начала финансирования.

Выход из проекта

Стратегия выхода Инвесторов

Возможность Соинвестору выкупа доли Инвестора

Мультипликатор при выходе (x)

2

ТЭП бизнес-проекта Строительство ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЦЕНТРА 20 000 кв.м в г. Рязань см. в разделе ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ по ссылке.